利用集体土地建设租赁住房并实现市场化运营管理，正在成为北京这样的超大城市进一步完善租购并举体系、缓解住房供需矛盾的新探索

　　截至目前，北京市已累计开工利用集体土地建设租赁住房项目48个、房源约6.6万套，户型以中小套型与职工宿舍、公寓类为主

　　截至目前，北京市非居住类改建的项目已实施13个、3822套（间）。此类小户型、低租金的床位式租赁住房，将有效弥补园区单位务工人员、城市运行和服务保障行业人员的床位式住宿需求

　　文 |《瞭望》新闻周刊记者 郭宇靖

　　一方面是年轻人住房困难问题日益凸显，一方面是超大城市租住房市场价格高企。近年来，在国家有关政策指导下，北京市加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展保障性租赁住房，为破解缓解住房供需矛盾，探索一条新路。

　　位于北京丰台区的南苑乡成寿寺村集体土地租赁房项目，地上规划总建筑规模约2.88万平方米，可提供租赁房源901套 罗晓光摄/本刊

　　助力年轻人“减负”新生活

　　参加丰富的社区活动、在图书馆工作、在健身房跑步……一应俱全的小区设施，正在推动居住环境更加完善，帮助北京一些租房年轻人实现“减负”后的新生活。

　　位于北京市丰台区的泊寓成寿寺社区，是全国首个正式运营的集体土地租赁住房项目。这里除了健身房、餐厅、便利店等设施外，地铁和公交配套也十分方便。记者调查发现，针对单身青年和小夫妻租住的不同需求，泊寓成寿寺社区户型房源月租金在3498元至6548元不等，低于周边一居室价格，目前两个在租户型已全部租满。

　　利用集体土地建设租赁住房并实现市场化运营管理，正在成为北京这样的超大城市进一步完善租购并举体系、缓解住房供需矛盾的新探索。

　　2017年8月，国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确第一批在北京、上海、南京、广州、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，允许村镇集体经济组织以自行开发运营、联营、入股等多种方式建设运营集体租赁住房。

　　自2017年试点以来，北京市陆续出台了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》等系列配套文件，加强规划选址、工程建设、租赁运营等全过程管理，充分发挥市场作用，引导多主体建设。

　　北京市住建委有关负责人介绍，从目前已开工的项目来看，既有经济实力较强、有相关项目开发经验的乡镇、村集体经济组织，也有华润、首创等中央市属国有企业，以及万科、愿景等房地产企业。

　　数据显示，截至目前，北京市已累计开工48个项目、房源约6.6万套，户型以中小套型与职工宿舍、公寓类为主。除了万科泊寓成寿寺项目已出租运营外，华润有巢丰台葆台项目也已于今年三季度投入运营，预计今年底北京市还将建成4个项目、0.7万套房源，陆续投入运营。

　　弥补租赁市场供应缺口

　　在北京南五环边，西侧紧邻京台高速，愿景集团与华润置地合作，共同投资开发的北京市大兴区瀛海集体土地租赁住房项目，正在如火如荼建设当中。

　　这是北京市仅有的2个可实现集体土地流转、使用权限为70年的项目之一。愿景集团有关负责人介绍，该项目以“美好新里坊”开发运营模型为指导，地上建筑面积约14.5万平方米，社区融合了开放式街区的规划理念，设置大量公共空间，为租户提供互动活动的邻里空间，建成后可提供3000多套租赁房源、为6000多名居民提供居所。

　　满足年轻人居住的慢跑道、篮球场，社区住户种植蔬菜的小菜园……在规划中，提升居住生活品质，为住户提供更完善的服务空间，成为优先考虑的内容。

　　长期以来，我国住房市场存在“重购轻租”的现象，如何租到房、租好房，在租房居住中也能提升生活品质，成为许多人最关心的问题之一。

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，利用集体土地建设租赁住房并实现市场化运营管理，可以降低租赁住房建设成本，使租赁机构有盈利空间，并实现可持续发展，对增加租赁住房供给，稳定租赁住房市场起到重大作用。

　　北京市住建委有关负责人表示，保障性租赁住房提供了更多户型不大，但功能全、单套价低、品质高的租赁住房，一定程度上弥补了周边租赁市场供应缺口，丰富了租赁住房产品类型。

　　三分靠建设，七分靠管理。为了让租客住得安心，北京相关政策提出，集体土地租赁住房建成后，由项目所在区政府统筹考虑公共租赁住房轮候家庭、新就业无房职工、城市服务保障行业务工人员等租赁需求，组织开展房源租赁工作。鼓励签订长期住房租赁合同。

　　合理匹配供求关系

　　国家“十四五”规划提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。

　　总体来看，目前北京市保障性租赁住房主要包括集体土地租赁房和非居住建筑改建租赁房两大来源。其中，集体土地上建设租赁住房主要是通过租赁机构与集体合作。赵秀池说，这种方式主要采取委托经营形式实现，政府对集体土地上建设租赁住房和改建住房出台了相应的支持政策。

　　同时，针对非居住建筑改建租赁住房工作，北京印发实施了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》等，明确改建工作总体原则、改建标准和改建程序。

　　截至目前，北京市非居住类改建的项目已实施13个、3822套（间）。此类小户型、低租金的床位式租赁住房，将有效弥补园区单位务工人员、城市运行和服务保障行业人员的床位式住宿需求。

　　北京市住建委有关负责人表示，北京还将推进利用企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地建设租赁住房项目，适当利用新供应国有建设用地建设，加快推进保障性租赁住房建设。

　　随着保障性租赁住房加速建设，如何合理匹配供求关系，也成为下一步要加紧研究的课题。

　　赵秀池认为，目前北京市已建成的集体土地上租赁住房项目，已经取得了较好效果。未来还要注意，集中建设的保障性租赁住房的区位是否适应承租人的要求，是否有相应的配套和服务，以避免区位不好的保障性租赁住房出现空置现象。

　　“住房市场短缺，并不意味着租赁住房短缺，因为租赁的需求一般是短暂的，只要条件允许，长远看人们还是要购买产权房的”。她认为，我国各地应准确把握租赁住房的供求关系，处理好存量住房与增量住房的关系，尤其要充分利用好低效利用的厂房、商办类、家庭富余的住房等存量房屋资源。

　　北京市住建委有关负责人表示，下一步北京市将重点围绕“房子怎么建，政策怎么给，人员准入怎么核，租金怎么定，后期运营怎么管”五大方面进行研究论证，推动“十四五”期间北京市保障性租赁住房建设高质量发展，促进住有所居目标实现。

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责任编辑： 刘品彤